Zaanse Chocoladefabriek (Verkadefabriek), Zaandam

Het unieke complex van de Verkadefabriek in Zaandam, gelegen aan de Zaan, is een rijksmonument. Het bestaat uit een fabriekscomplex dat begon als een bakkerij, gebouwd in 1886, en uiteindelijk is doorgegroeid tot de fabriek die in 2003 is achtergelaten (totale vloeroppervlak ca. 18.000 m2). In 2004 is gestart met de transformatie tot multifunctioneel gebouw met een belangrijke cultureel-stedelijke uitstraling. De transformatie is in fases uitgevoerd.

Opgave

Ericus Gerhardus Verkade bouwde in 1886 samen met zijn twee zoons zijn eerste broodfabriek 'de Ruyter' op de Westelijke Zaanoevers in Zaandam. In de daarop volgende decennia werd de fabriek gestaag uitgebreid, met als laatste uitbreiding de vergroting van de Chocoladefabriek in 1968. Het is een zeer compleet en gaaf bewaard gebleven voorbeeld van een in fasen, gedurende een eeuw, tot stand gekomen fabriekscomplex. De bouwstijlen van de verschillende delen verraden de periodes waarin zij gebouwd zijn. Het beeldbepalend complex langs de Zaan vormt een staalkaart van architectonische stijlen en constructiewijzen. De ontwikkeling van draagconstructies en raamopeningen zijn een interessant voorbeeld. Van neorenaissance naar zakelijke architectuur en van houtskelet via gietijzer en staal naar betonbouw. Het is één van de, zo niet het meest, beeld- en identiteit bepalende industriële monument in Zaanstad en vormt daarmee het Zaanse DNA.

In 2003, heeft United Biscuits, de nieuwe eigenaar van Verkade, het complex verlaten. Na diverse studies voor hergebruik van het complex is de fabriek aan de Zaan in 2004 verkocht aan projectontwikkelaar Cocon Vastgoed door middel van een openbare inschrijving. Tussen 2004 en 2009 is het complex onder de naam 'De Zaanse Chocoladefabriek' in fases gerestaureerd en getransformeerd in een multifunctioneel verzamelgebouw door Carree Architecten in opdracht van Cocon Vastgoed.

Lees meer over het herbestemmen van fabrieken. Wij hebben 38 praktische voorbeelden voor u beschikbaar.

De doelstelling van de opdrachtgever Cocon Vastgoed en de gemeente Zaanstad was om de Zaanse Chocoladefabriek met zijn monumentenstatus (sinds 2001) te behouden als belangrijk Zaans industrieel erfgoed met de bedoeling het complex en de terreinen er omheen een identiteitsversterkende functie te geven voor de stad. Daarnaast was het belangrijk om de uitstraling van het complex, dat zich tot nog toe altijd naar binnen had gericht en afgesloten was met grote hekken, een extraverte uitstraling te geven met functies die een (inter)nationaal bereik hebben.

De door de gemeente Zaanstad vastgestelde stedenbouwkundige randvoorwaarden omvatten het vastleggen van een stelsel van openbare ruimtes, bouwlocaties met programmamogelijkheden, rooilijnen, entrees en parkeervoorzieningen.

Aanpak

In 2004 is de gemeente van start gegaan met de verkenningsfase om de kansen en de mogelijkheden van het complex in kaart te brengen. Dit heeft geleid tot het rapport 'Zaanoeverproject: de Chocoladefabriek van Verkade'. Dit rapport was strategisch van opzet en gericht op het proces om te komen tot de gewenste (her-)ontwikkeling van de Chocoladefabriek van Verkade. In het rapport is een procesvoorstel beschreven waarin zowel de gemeentelijke ambities en randvoorwaarden als die van de ontwikkelaar zijn neergelegd. Hierdoor werd het mogelijk om tot een gezamenlijke conceptontwikkeling te komen met de ontwikkelaar Cocon Vastgoed. In december 2004 heeft het gemeentebestuur van Zaanstad met het rapport ingestemd.

Na de overdracht van het complex aan Cocon in 2004 heeft zij een aantal architecten verzocht een ontwerpvoorstel in te dienen, waarbij de keuze is gevallen op het ontwerp van Carree Architecten BNA. Een ontwerp dat aansloot bij de door de gemeente Zaanstad vastgestelde randvoorwaarden en de ideeën van Cocon. Voordat men goed en wel aan de slag kon met de concretisering van de ontwikkelingsplannen, werd de eerste huurder gevonden, spellenfabrikant Jumbo. Wel diende zij begin 2006 te kunnen beschikken over de nieuwe locatie. Op initiatief van de gemeente Zaanstad is toen de zogenaamde 'voeten op tafel-bijeenkomst' georganiseerd. Een bijeenkomst, waarbij alle (ambtelijke) bij het project betrokken instanties en de ontwikkelaar aanwezig waren. Op deze manier werd getracht een positief commitment te verwerven bij alle betrokkenen en de start van de bouwwerkzaamheden op korte termijn mogelijk te maken. Binnen deze groep is het Verkadeteam ontstaan, een samenwerkingsverband tussen de belangrijkste gemeentelijke disciplines zoals Brandweer, Technische Vergunningen, Monumenten en Procesmanagement, de projectontwikkelaar, de architect, een vertegenwoordiger van de Monumentencommissie en een vertegenwoordiger van de Rijksdienst voor Monumentenzorg. Dit team is gedurende het transformatieproces tweewekelijks bij elkaar gekomen. Dat heeft geleid tot een proces waarin via korte lijnen knelpunten adequaat konden worden opgelost.

Er werd allereerst een bouwvergunning aangevraagd voor Jumbo, een klein gedeelte van 1000 m2. Tegelijkertijd werd ook een bouwvergunning voor het totale complex aangevraagd waarin het concept op hoofdlijnen verder werd uitgewerkt. 

De bouwwerkzaamheden zijn in september 2005 van start gegaan zodat de oplevering van Jumbo in 2006 plaats kon vinden. Door middel van een onderhandse aanbesteding zijn de aannemers gecontracteerd. De bouwkundige aannemer was relatief klein voor het werk, maar heeft door een flexibele instelling goed ingespeeld op de gefaseerde bouw die afhankelijk was van de nieuwe huurders. Eind 2008 was de totale transformatie van de Zaanse Chocoladefabriek gereed.

Ontwerp

In het masterplan van Carree Architecten is het hele gebouw met een vloeroppervlakte van 18.000 m2 opgedeeld in logische compartimenten van verschillende grootte (50-2000 m2). Compartimenten met ieder hun specifieke monumentale charmes afhankelijk van het bouwdeel en de ligging. Het uitgangspunt was dat de units moesten voldoen aan eisen van monumentenzorg, van brandpreventie en vluchtroutes. Een gunstige bijkomstigheid was dat de sprinklerinstallatie hergebruikt is waardoor grotere compartimentering toegestaan is. Het programma van de herbestemming bestaat uit verschillende functies, waaronder een restaurant, een speelgoedfabrikant, sportschool en bedrijven, maar ook kleine ateliers. In totaal zijn er circa 50 verhuurbare eenheden. Door flexibel in te spelen op de individuele wensen van de diverse huurder en deze te koppelen aan de monumentale uitstraling van delen van het complex is een levendige mix ontstaan.

Door de geleidelijke groei van de chocoladefabriek, 18.000m2, was het overzicht binnenin het gebouw verloren gegaan. De werknemers wisten hoe ze op verschillende afdelingen moesten komen, maar voor de transformatie was een open structuur noodzakelijk.

De drager van het project is dan ook het open binnenplein. De sloop van het dak van de centraal gelegen beschuitfabriek heeft gezorgd voor overzicht in de gegroeide structuur van de fabriek. De beschuitfabriek bestond uit vier kappen met polonceau-spanten. Deze bestaan uit twee driehoeken, welke door spankabels als onderregels gekoppeld zijn waardoor hele lichte spanten geformeerd worden. Één complete kap met spant wordt gebruikt als sportruimte naast het binnenplein en op de plaats van de andere drie kappen is het binnenplein gerealiseerd. Anderhalve spantconstructie is blijven staan. Hier is het krachtenverloop in de constructie van de polonceau-spant zeer goed zichtbaar en geeft het binnenplein een industriële uitstraling. In de bestrating is de afdruk van de oorspronkelijke funderingen en van de loodsen van vóór 1904 te zien.

Op het binnenplein komen de hoofdtoegangen uit. Vanuit de westzijde is een nieuwe hoofdtoegang gecreëerd en aan de noord- en zuidzijden zijn toegangen naar naastliggende parkeervoorzieningen gemaakt. Aan weerzijde van de fabriek zullen in de toekomst woningen ontwikkeld worden met circa 360 parkeerplaatsen onder de grond voor het hele complex.

Rondom het binnenplein bevinden zich verschillende publieke functies, zoals ateliers, showrooms, een restaurant en een sportschool. Op de verdiepingen zijn verschillende bedrijven uit de dienstverlenende en creatieve sector gevestigd en tevens de hoofdbibliotheek van Zaandstad. Het openbaar stedelijk plein is uniek voor Zaanstad en wordt veelvuldig gebruikt door de omliggende publieke functies en evenementen, zoals onlangs MidzomerZaan. Door de avondopenstelling van bijvoorbeeld het restaurant, vormt de kade een sfeervolle ambiance, waar het fabriekskarakter en de openbaarheid goed samengaan.

Elk bouwdeel is een afspiegeling van de dan geldende bouw en architectuur. Een belangrijk uitgangspunt was om deze typerende bouwelementen in het zicht te houden. In het pand zijn verschillende constructies herkenbaar. De grote verscheidenheid aan raamopeningen zijn veelal in tact gebleven. Per bouwonderdeel is een voorstel gedaan voor restauratiewerkzaamheden van de kozijnen. De nieuwe raamopeningen zijn contrasterend, in aluminium, vormgegeven. Voorbeelden hiervan zijn de erkers in de oostgevel, het trappenhuis en de entreepui van de ateliers. De ramen in de oude fabriek zitten hoog, soms zelfs op 2 meter hoogte. Door op de verdiepingen de vloeren op te tillen, zijn goede werkplekken gecreëerd. Aan de Zaanzijde op de begane grond zijn voor het directe uitzicht van de bezoekers speciale ramen onder de onderdorpel van de bestaande ramen aangebracht.

Verkade is een gebouw, dat ingebed zit in het stedelijke geheugen met zijn geschiedenis, de fabrieksgebouwen, de plaatjes en de meisjes van Verkade. Het heeft een belangrijke rol gespeeld voor Zaanstad in de voedselmarkt. Het is een beeld- en identiteit bepalend industriële monument. Met het openbreken van het gebouw en de restauratie zijn de verschillende stijlen van het gebouw weer in volle glorie te bezichtigen. Het industriële karakter heeft verschillende creatieve en culturele bedrijven en voorzieningen aangetrokken waardoor het een ontmoetingsplek langs de Zaan is geworden voor werkend en bezoekend publiek. Zo heeft het een duidelijke plek verworven in de stedelijke beleving van Zaanstad.

Financiën

Het marktrisico lag bij de projectontwikkelaar Cocon Vastgoed. De rol van de gemeente lag vooral in het faciliterende deel rond vergunningverlening en het wettelijke toezicht bij de uitvoering.

In een complex project zoals het herbestemmen van industrieel erfgoed zijn tal van tegenstellingen te constateren tussen de diverse partijen; de ontwikkelaar en de economie vragen om snelheid, terwijl de regelgeving voor monumenten juist afremt. Het doel is een win-win situatie te creëren voor alle betrokken partijen om daardoor een soepele sturing te geven aan het proces. Het risico van het project ligt bij de ontwikkelaar, maar de gemeente heeft een toetsende verantwoordelijkheid naar de gemeenschap om het cultureel erfgoed te beschermen. Door de kennis van Cocon met het ontwikkelen en herbestemmen van industrieel erfgoed en de ervaring van de architect met de Zaanse situatie is er een goede wisselwerking in het proces ingebracht. Met het Verkade-team zijn de verantwoordelijkheden op een snelle wijze afgebakend. Hierdoor kon het proces goed worden afgewikkeld met de toetsende rol van de diverse gemeentelijke afdelingen en de Rijksdienstmonumentenzorg. Daardoor is de doorloopsnelheid van het complexe proces kort gehouden met inachtneming van alle procedurele termijnen die doorlopen moeten worden.

Enerzijds lag er een plan in hoofdopzet, waarmee huurders werden aangetrokken, waarna er werd getoetst op de verschillende deelplannen die zich aandienden. Jumbo was een aanjager voor het project. Doordat er werd afgestapt van de gangbare procedures, kon er sneller gestart worden met de bouw. Deze gefaseerde bouw zorgde ervoor dat steeds meer potentiële huurders in contact met het gebouw kwamen. Daarnaast werden er verschillende evenementen georganiseerd in de Zaanse Chocoladefabriek, zodat eenieder kennis kon maken met het gebouw, onder andere tijdens Open Monumentendag, Dag van de Architectuur en kunstmanifestatie Deining aan de Zaan. De aankoop en de transformatie heeft circa € 10 miljoen gekost.

Leerpunten

De gemeente heeft aan het begin van het proces aangegeven dat zij ruimte wilde bieden aan (markt)ontwikkelingen, mee wilde denken en de regie van het proces wilde voeren. Dit heeft geresulteerd in het Verkade-team. Hierdoor werd afgestapt van reguliere trajecten, wat zorgde voor een fijne samenwerking tussen de verschillende partijen met een gezamenlijk doel: het Zaans erfgoed te behouden en in te bedden in het publiek domein.

Door het vasthouden van de projectontwikkelaar aan publieke functies op de begane grond, en daarbij kritisch te kijken of de functie bij het gebouw past, is het gebouw onderdeel geworden van het publiek domein. De supermarktketens kwamen er niet in, waardoor er een meer kleinschalige en diverse invulling is ontstaan. In 2011 is de laatste ruimte op de begane grond verhuurd aan het bakery institute, een kleinschalige opleiding tot bakker, een unieke functie op deze plek.

Bij het dilemma 'isoleren of de uitstraling van het gebouw laten zien' is hier gekozen voor het niet structureel isoleren van de gevel. Dit heeft een positieve invloed op de beleving van de oude fabriek, maar levert geen duurzaam gebouw op. Door de lagere bouwkosten levert dit wel een lagere huur op en is het gebouw voor 80 procent bezet.

Meer informatie

Contactpersoon: Nanine Carree
Website Carree Architecten